התחדשות עירונית היא צו השעה, השאלה לא האם יש צורך בה, אלא איך מיישמים, תוך התאמת דרך ההתחדשות והשדרוג באופן מקסימלי וקיצור התהליכים. 

ישנם מספר מסלולים להתחדשות עירונית: פינוי בינוי בו הורסים את המבנים הישנים ובמקומם מקימים מבנים חדשים. הדיירים מקבלים דירות במבנים החדשים ויתרת הדירות נמכרות על ידי היזם. בינוי פינוי בינוי מסלול בו היזם מתחיל לבנות בשטח לא מבונה בסמוך לבניינים המועדים להריסה בניין חדש, עם סיום הבנייה יכולים הדיירים לעבור ישירות לדירות החדשות בבניין, ללא תקופת ביניים של שכירות. לאחר פינוי הבניין הישן, היזם הורס אותו ובמקומו בונה בניין חדש נוסף שבו יאוכלסו דיירי הבניין הבא וכך הלאה.

אילוסטרציה. צילום: freepik

תמ"א 38 במסגרת מסלול זה מחזקים מבנים שנבנו לפני 1980, מפני רעידות אדמה, הרחבה של עד 25 מטר הכוללת ממ"ד, מרפסת עד 12 מ"ר, מעלית, החלפת ושדרוג תשתיות הבניין הכוללות ביוב חשמל ומים. כל זאת לרב ללא כל מחויבות להוצאה כספית מצד הדיירים.

תנאי סף למסלול תמ"א 38 הכוללים: הסכמות השכנים, מועד הוצאת היתר הבנייה (לפני 01.01.80), מבנה שאינו מיועד להריסה, אישור מהנדס שהבניין זקוקה לחיזוק ולא נבנה לפי תקן ישראלי 413, לא תתאפשר תוספות קומות ויחידות דיור במבנים בני 1-2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר , ותנאי נוסף הוא שלא מומשו היתרי בנייה לבניין אחרי שנת 2005.

לדברי ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, יוזם ומוביל את הוועידה הלאומית השנתית להתחדשות עירונית: "ההתחדשות העירונית היא שם כולל לתהליך של חידוש, חיזוק או בנייה מחדש של בניינים קיימים. פרויקט התחדשות עירונית יוכל להתממש בבניין בודד, במתחם ואף בשכונה שלמה, במטרה לאפשר סביבת מגורים טובה, נוחה, בטוחה ואיכותית יותר. התהליך מתחיל ביוזמת הדיירים ולעיתים ביוזמה של רשות ציבורית או יזם.

התהליך כולל הגדלת מספר יחידות הדיור, חידוש דירות הקיימות או החלפתן בדירות חדשות. שיפור בטיחות המבנים, חיזוק מפני רעידת אדמה, הוספת ממ"ד ומעלית, וכן שיפור משמעותי של המרחב הציבורי ומענה לצרכי הציבור".

אילוסטרציה. צילום: freepik

מאיפה מתחילים?

לדברי ירון ספקטור, שמאי מקרקעין: "על מנת להוציא לפועל פרויקט תמ"א 38, אבני דרך ראשונות למימוש הפרויקט הן בדיקות הייתכנות לתמ"א 38 הכוללת ייתכנות חברתית, תכנותית וכלכלית:

ייתכנות חברתית – אתרו מספר רב ככל האפשר של בעלי דירות בבניין שלכם ושוחחו איתם בנושא, נסו להבין מה הלך הרוח בין הדיירים והאם יש מתעניינים נוספים בתהליך תמ"א 38 מלבדכם. בשביל להצליח יש צורך בהסכמת רוב בעלי הדירות. אם יש נכונות מצד חלק ניכר מהדיירים שווה להמשיך ולקדם את התהליך. יכול להיות שישנם בעלי דירות שישתכנעו בהמשך הדרך. מומלץ מאוד לא לפנות ליזמים ולא להתקשר איתם לפני שמחליטים רוב הדיירים שמעוניינים בתהליך.

ייתכנות תכנותית – על נציגי הבניין לברר אם הבניין עומד בתנאי הסף לכניסה למסלול תמ"א 38, הברור כולל מספר דיירים, גודל המגרש, מיקום קווי הבניין, שטחי חניה וכדומה. ואת המצב התכנוני של הבניין, אילו תכניות בניין עיר חלות עליו, ומהי מדיניות התכנון העירונית ביחס אליו. לצורך בדיקות אלו יש להתייעץ עם בעל מקצוע, כגון מתכנן אורבני או אדריכל אזורי או עם נציגי המנהלת להתחדשות עירונית של העיר בה אתם גרים. אלה יוכלו לתת לכם מידע ראשוני בנושא ללא תשלום.

ייתכנות כלכלית– בפרויקט תמ"א 38 הדירות החדשות שנבנות אמורות לממן את חיזוק והרחבות של הדירות הישנות וכן להשאיר רווח ליזם והקבלן שבונה. הפרויקט צריך להיות ישים מבחינה כלכלית, שמאי מקצועי יכול לבדוק את כלכליות הפרויקט.

מילוי טופס בקשה - במידה וצלחתם את שלושת הייתכנויות, השלב הבא הוא הגשת מילוי טופס בקשה, נציגי הדיירים שקיבלו אישור מדיירי הבניין לייצג אותם לצורך קידום הפרויקט. לטופס מילוי הבקשה תצורף רשימת בעלי הדירות המעוניינים בבחינת אפשרויות ההתחדשות העירונית על גבי הטופס המצורף. הרשימה תכלול שם מלא, ת.ז, כתובת ומספר דירה, מספר טלפון סלולרי, וקווי ודואר אלקטרוני. על מספר החתומים להוות לפחות רוב (51%) של דיירי הבניין.

טפסים נלווים – לבקשה יצורפו נסחי טאבו או אישורי זכויות אחרים, המאשרים כי מבקשי הבקשה הם אכן בעלי הדירות במתחם. "

אילוסטרציה. צילום: freepik

חתימת הסכם עם מארגן פרויקטת מ"א 38

עו"ד גיא פרבמן מסביר על חוק פינוי בינוי להסכמים ולארגון עסקאות בתחום ההתחדשות העירונית:  "המטרה העיקרית של החוק היא להגביל את תוקף ההסכמים הנחתמים בין דיירים ל"מארגני הפרויקט" ולהתמודד עם חתימה של בעלי הדירות כאשר לא היה בידם מידע מהותי לפני שחתמו.

החוק עושה הבחנה בין הסכם לארגון פרויקט ובין עסקה מלאה לביצוע פרויקט. החוק מגדיר לוחות זמנים, אשר אם הם אינם מתקיימים ההסכם פוקע ללא זכות פיצוי למארגן. החוק מגדיר פעולות שמארגן חייב לבצע מול הדיירים על מנת שיוכל להתקשר עמם באופן מחייב. החוק קובע שלמארגן אסור להחתים דיירים על הסכם או על ייפוי כוח לטובתו, ללא קיומו של כנס דיירים קודם, שבו יפורטו מהות ההסכם והסעיפים העיקריים שלו. על המארגן להודיע לשיירים על הכנס בכתב 7 ימים מראש שינכחו בו 40% מבעלי הדירות. את פרוטוקול הכנס חובה לשלוח לבעלי הדירות.

החוק דורש כי ההסכם ייעשה בכתב, ויכלול ההתחייבות של המארגן כלפי הדיירים, מועד חתימת בעלי הדירות ומועד חתימת ההסכם הראשון. פירוט לוחות זמנים, האם המארגן פועל בשמו של היזם, האם יש למארגן עניין אישי בעסקה, ועוד. יש לתרגם את ההסכם לשפה מסוימת במידה ומעל 20% מהדיירים דורשים זאת.

החוק קובע לו"ז אשר על המארגן לעמוד בו כדי שההתקשרות תיכנס לתוקף. תוקף ההסכם הוא לשישה חודשים מחתימת הדייר הראשון, בהם ההסכם מעניק בלעדיות למארגן, שתפוג ללא פיצוי. אלא אם כן המארגן עמד באבן הדרך הראשונה במקרה זה יוארך תוקף ההסכם."